上市拍賣(mài)：農村土地流轉的新思路

——關(guān)于海城市創(chuàng )新土地流轉模式的調查

　　11月13日，在遼寧省海城市農村產(chǎn)權秋季交易會(huì )上，牛莊鎮西頭村一塊1517.7畝集中連片的水田引起了三個(gè)競價(jià)方的激烈爭奪，起拍價(jià)114萬(wàn)元的標的，**終以122萬(wàn)元成交。

　　以上市拍賣(mài)的模式，推動(dòng)農村土地經(jīng)營(yíng)權成規模、有規范地流轉，這在我省是一個(gè)創(chuàng )舉。今年4月，海城市組建了東北**家農村綜合產(chǎn)權交易中心，采取公開(kāi)拍賣(mài)的形式交易土地經(jīng)營(yíng)權，前后共舉辦了三次拍賣(mài)會(huì )，19宗交易成交金額達到1355.05萬(wàn)元，流轉土地1.81萬(wàn)畝，與起拍價(jià)相比增值94.6萬(wàn)元。

　　海城的實(shí)踐具有樣板意義。

　　適合農地的大宗流轉

　　在感王鎮于官村黨支部書(shū)記李永亮看來(lái)，將村民的耕地集中起來(lái)到交易中心拍賣(mài)，是一種全新方式。今年春耕前，于官村90%的村民有流轉土地意愿。但上千畝土地集中流轉，別說(shuō)合適的流入方不好找，就是找好了光是一家一家地談條件講價(jià)格，也能把想租地經(jīng)營(yíng)的投資者嚇跑了。

　　李永亮和村民們商量后，決定由村里出面，將土地集中起來(lái)，村民協(xié)商出一個(gè)統一的流轉條件后，拿到海城市農村綜合產(chǎn)權交易中心拍賣(mài)。于官村先把那些不參加流轉的村民土地用其他的好地調換過(guò)來(lái)，集中了2480畝旱田到產(chǎn)權交易中心進(jìn)行上市交易。經(jīng)過(guò)地塊公示、資格審核、確定底價(jià)等程序，在海城市4月份的首次農村產(chǎn)權交易會(huì )上，2480畝旱田**終以198.4萬(wàn)元的價(jià)格成交，每畝土地的流轉價(jià)格從700元底價(jià)提高到800元，遠遠高于當地普遍的600元至650元的價(jià)格。

　　在李永亮看來(lái)，拍賣(mài)整個(gè)過(guò)程看似復雜繁瑣，但交易程序規范，流轉雙方的利益都獲得了保障。那么，這種保障是如何實(shí)現的呢?

　　規范的交易帶來(lái)雙贏(yíng)

　　在海城，不僅土地轉出方愿意到交易中心拍賣(mài)，流入方也愿意到交易中心去競價(jià)。記者通過(guò)調查發(fā)現，農民之所以青睞拍賣(mài)土地經(jīng)營(yíng)權搞流轉，因為流轉前期的基礎性準備工作交易中心都給代勞，即便流轉雙方之前不相識、不見(jiàn)面，也能夠達成交易意愿。這是一種“背對背”的交易，交易過(guò)程公開(kāi)規范透明，省去了諸多麻煩，也更能體現市場(chǎng)的主導性，雙方都能獲得**大收益。

　　海城市農村產(chǎn)權交易中心主任潘本濤告訴記者，交易程序中對交易雙方進(jìn)行交易審核是關(guān)鍵一環(huán)，海城市成立專(zhuān)門(mén)機構，對競價(jià)人進(jìn)行資格審查和生產(chǎn)項目備案，對轉出方土地進(jìn)行權屬確定，消除彼此顧慮，既對雙方負責，又對雙方制約。同時(shí)，他們還要對農業(yè)生產(chǎn)項目把關(guān)，防止流入方改變土地的農業(yè)用途，并對提高土地規?；?、集約化水平提出要求。

　　由于拍賣(mài)是公開(kāi)競價(jià)，成交時(shí)難免出現溢價(jià)，海城的三次拍賣(mài)有10宗實(shí)現了溢價(jià)交易。于官村流轉的2480畝土地，拍賣(mài)底價(jià)為178.4萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)為198.4萬(wàn)元，溢價(jià)20萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商，溢價(jià)部分30%留在村集體，70%用于村民分紅。西頭村計劃利用拍賣(mài)中的溢價(jià)款把村路修修，再雇人清運垃圾，給村民做點(diǎn)實(shí)事。

　　在秋季拍賣(mài)會(huì )上達成兩筆交易的王寶仁對拍賣(mài)更認可，“進(jìn)入市場(chǎng)交易對咱們來(lái)說(shuō)是個(gè)保障，不僅交易過(guò)程公開(kāi)透明，交易手續也規范，對雙方都具有法律約束力。雖然成交價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高一些，但簽訂合同后，每年都是這個(gè)價(jià)，杜絕了和農戶(hù)私下簽約時(shí)常出現的看你有收益就提價(jià)的現象。再說(shuō)，咱想流轉面積較大的地塊，一家一戶(hù)談根本耗不起，通過(guò)拍賣(mài)，省時(shí)、省心、省力”。

　　省農委副主任高偉認為，以拍賣(mài)形式促進(jìn)土地流轉，改革創(chuàng )新的力度很大，在以土地為主的農村資產(chǎn)管理上，體現了公平公正公開(kāi)，防止了暗箱操作給農民和農村造成損失，實(shí)現了農村資產(chǎn)增值**大化。

　　促進(jìn)了集約化經(jīng)營(yíng)

　　而在省農村經(jīng)濟管理總站副站長(cháng)孫軍看來(lái)，拍賣(mài)極大地促進(jìn)了土地規?；鬓D和集約化經(jīng)營(yíng)。

　　“競價(jià)拍賣(mài)要求上市交易的土地盡量集中連片，需要村委會(huì )組織、調整土地，有的地方甚至進(jìn)行整理，形成規模優(yōu)勢，以吸引實(shí)力強的經(jīng)營(yíng)主體。”海城市**大的一筆上市交易也印證了孫軍的分析。

　　今年4月，溫香、望臺、中小三個(gè)鎮的8個(gè)村子聯(lián)合起來(lái)，調整出3500畝水田，作為一個(gè)標的組團拍賣(mài)，成交價(jià)格達到227.5萬(wàn)元，成為海城市規模**大、金額**高的一筆土地承包經(jīng)營(yíng)權拍賣(mài)交易。

　　上市流轉的土地成規模，正好滿(mǎn)足了農業(yè)大戶(hù)、農民合作社、農事企業(yè)等新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的生產(chǎn)需求，從而也加快了新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的培育進(jìn)程，推動(dòng)了社會(huì )資本投資農業(yè)進(jìn)行集約化經(jīng)營(yíng)。拍得3500畝水田的海城豐沃農機合作社，利用原來(lái)就具備的農機具資源進(jìn)行水稻全程機械化種植，按照水稻成熟期不同，分段種植，錯時(shí)收獲，提高了土地的產(chǎn)出率，今年水稻平均畝產(chǎn)達到700多公斤。

　　而拍賣(mài)交易成功后，產(chǎn)權交易中心發(fā)放的土地流轉經(jīng)營(yíng)權證，流入方認為**有用。于官村土地流入方張鐵華用土地流轉經(jīng)營(yíng)權證，將流轉的土地承包經(jīng)營(yíng)權進(jìn)行了質(zhì)押，從金融部門(mén)貸了80萬(wàn)元用于增加企業(yè)的流動(dòng)資金。經(jīng)營(yíng)權證不僅增加了流轉土地的穩定性，也成為向金融機構貸款的進(jìn)門(mén)證。

　　對此，潘本濤又進(jìn)一步解釋?zhuān)绻y行形成不良債務(wù)，也可以通過(guò)交易中心處置抵押的農村產(chǎn)權，消除銀行無(wú)法處置農村產(chǎn)權的顧慮。